Démembrement de propriété : un outil puissant, mais un cadre fiscal profondément remanié

Donner sans se dépouiller. Transmettre en conservant les revenus. Réduire son IFI sans vendre. Le démembrement de propriété est depuis longtemps l'un des instruments les plus élégants du droit patrimonial français. Mais depuis la loi de finances pour 2024 — et les commentaires publiés au BOFiP en septembre de la même année — les règles du jeu ont changé sur un point essentiel : le quasi-usufruit. Ignorer cette évolution, c'est s'exposer à une taxation que l'on croyait éviter, parfois des décennies après avoir signé un acte de donation. Avant d'en venir aux pièges actuels, rappelons les fondamentaux — car le démembrement reste, bien utilisé, l'un des leviers de transmission les plus efficaces qui existent.

Usufruit et nue-propriété : comprendre ce que l'on partage

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts. L'usufruit confère à son titulaire le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus — loyers si le bien est immobilier, dividendes s'il s'agit de titres. La nue-propriété attribue à son titulaire la propriété « nue », sans jouissance immédiate, mais avec la certitude de récupérer la pleine propriété au terme de l'usufruit — c'est-à-dire au décès de l'usufruitier en cas d'usufruit viager, ou à l'échéance convenue pour un usufruit temporaire.

Ce mécanisme, régi par les articles 578 à 624 du Code civil, est au cœur de la stratégie de nombreux parents souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants de leur vivant. En donnant la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, un parent réalise une donation — et donc déclenche l'abattement de 100 000 € par enfant disponible tous les quinze ans — mais sur une valeur réduite, puisque seule la nue-propriété est transmise.

C'est le barème de l'article 669 du Code général des impôts qui détermine la répartition fiscale entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Ce barème, inchangé depuis 2004 et pleinement applicable en 2026, est simple dans son principe : plus l'usufruitier est jeune, plus son espérance de jouissance est longue, donc plus la valeur de l'usufruit est élevée — et inversement, plus la nue-propriété transmise est faible en valeur fiscale. À 65 ans, par exemple, l'usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %. Un parent qui donne à cet âge la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 300 000 € ne transmet fiscalement que 180 000 €.

L'intérêt patrimonial du démembrement : des leviers concrets

Le premier levier est la transmission anticipée à moindre coût. En réalisant la donation de la nue-propriété relativement tôt — idéalement avant 70 ans, pour bénéficier d'un ratio nue-propriété/usufruit favorable — le parent transmet l'essentiel de la valeur de son patrimoine en minimisant les droits de donation. Et lorsque l'usufruit s'éteint à son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit supplémentaire, quelle que soit la valorisation du bien entre-temps.

L’autre levier concerne l'acquisition en démembrement temporaire, notamment via les SCPI. En achetant la seule nue-propriété d'une SCPI sur une durée fixe — généralement dix ou quinze ans — un investisseur acquiert un actif à prix décoté, sans percevoir de revenus (donc sans fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement), pour récupérer la pleine propriété à l'échéance. C'est une stratégie particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés souhaitant se constituer un patrimoine en phase de revenus élevés, pour en percevoir les fruits à la retraite. Le barème de l'article 669 pour les usufruits temporaires fixe leur valeur à 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans.

Le quasi-usufruit : un montage populaire, désormais encadré

Le quasi-usufruit est une variante du démembrement qui s'applique aux biens consomptibles — essentiellement les sommes d'argent et les titres financiers. Contrairement à l'usufruit classique, le quasi-usufruitier peut consommer les biens dont il a l'usufruit, à charge pour lui de restituer une valeur équivalente à terme.

Jusqu'au 29 décembre 2023, ce mécanisme était largement utilisé dans une stratégie de donation avant cession : un parent donnait la nue-propriété de liquidités ou d'un portefeuille titres à ses enfants, se réservait le quasi-usufruit, et consommait les sommes. À son décès, la dette de restitution envers ses enfants était déduite de l'actif successoral, réduisant d'autant les droits de succession. Le montage était légalement irréprochable et fiscalement très efficace.

La loi de finances pour 2024 a mis fin à cet avantage. Le nouvel article 774 bis du Code général des impôts, applicable à toutes les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023 — y compris pour des quasi-usufruits constitués antérieurement —, prévoit désormais que les dettes de restitution portant sur des sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne sont plus déductibles de l'actif successoral. Pire : le BOFiP, dans ses commentaires du 26 septembre 2024, précise que le nu-propriétaire créancier sera imposé aux droits de mutation à titre gratuit sur le montant de cette créance au décès de l'usufruitier.

Concrètement, ce qui était hier un levier d'optimisation successorale devient aujourd'hui une double taxation potentielle.

Ce qui reste admis et les stratégies alternatives

Quelques exceptions méritent d'être connues. Le quasi-usufruit du conjoint survivant, issu des articles 757 ou 1094-1 du Code civil, conserve sa déductibilité de plein droit — la réforme ne remet pas en cause la protection du conjoint survivant. De même, lorsque le quasi-usufruit porte sur le prix de cession d'un bien immobilier démembré (et non sur des sommes données directement), la dette de restitution peut rester déductible, à condition de démontrer que le montage n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Enfin, le quasi-usufruit né d'un démembrement de clause bénéficiaire d'assurance-vie échappe au champ d'application de l'article 774 bis — une précision importante apportée par le BOFiP.

Pour les patrimoines qui intégraient d'anciens montages de quasi-usufruit sur liquidités, la priorité est désormais d'évaluer l'impact exact et d'envisager des stratégies alternatives : remploi des sommes dans des actifs non consomptibles, restructuration du démembrement en usufruit ordinaire sur des biens immobiliers ou des SCPI, ou recentrage de la stratégie de transmission sur la donation de nue-propriété classique.

Points de vigilance : les erreurs à ne pas commettre

La première erreur est de considérer que le démembrement temporaire d'usufruit entre personnes liées est sans risque. L'administration fiscale peut requalifier en abus de droit tout montage dont l'unique objectif est fiscal — notamment la donation temporaire d'usufruit (DTU) qui viserait à réduire artificiellement l'IFI sans logique patrimoniale réelle. Depuis l'article 774 bis du CGI, le contrôle s'est renforcé.

La deuxième est de ne pas documenter formellement la convention de quasi-usufruit. Pour que la dette de restitution soit opposable aux héritiers et, le cas échéant, conserve une chance de déductibilité, elle doit figurer dans un acte notarié ou sous seing privé ayant date certaine avant l'ouverture de la succession, conformément à l'article 773, 2° du CGI.

La troisième erreur, enfin, est d'attendre pour réaliser la donation. Les abattements de 100 000 € par enfant restent gelés jusqu'en 2028, et le barème de l'article 669 pénalise les transmissions tardives. Agir avant 70 ans est presque toujours plus avantageux — mais chaque situation est différente et mérite une analyse chiffrée.

Conclusion : un outil à réviser, pas à abandonner

Le démembrement de propriété reste l'un des outils les plus puissants pour organiser la transmission de son patrimoine tout en conservant une utilité économique du bien. La réforme du quasi-usufruit issue de la loi de finances 2024 ne le remet pas en cause dans ses fondements — elle referme simplement une fenêtre d'optimisation qui avait été poussée jusqu'à ses limites.

Ce changement appelle à une révision des stratégies en place et à une vigilance accrue dans la conception de nouveaux montages. C'est précisément le rôle du conseiller en gestion de patrimoine : croiser les leviers civils, fiscaux et familiaux pour construire une stratégie cohérente, solide et durable.

Chez Roc Blanc, nous vous accompagnons dans cette réflexion, qu'il s'agisse d'une première donation de nue-propriété, d'un audit de montages existants ou d'une acquisition en démembrement via des SCPI.

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Cet article est rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé au sens de la réglementation financière ni un conseil juridique. Pour toute décision patrimoniale, consultez un professionnel habilité.